Instrumento at halaga ng pagpopondo

Kontrata ng Pampubliko at Pribadong Pakikipagsosyo (Public-private partnership, PPP) para mapaunlad ang pampublikong pamilihan. Ang proyektong nagkakahalaga ng humigit-kumulang US$ 6 na milyon (batay sa ₱300 milyon noong Abril 2020) ay iginawad sa pamamagitan ng proseso ng hinihinging panukala.

Background

Sa nakalipas na 30 taon, ang mga pampubliko at pribadong pakikipagsosyo (public-private partnerships, PPPs) ay naging sentro ng diskarte ng Pilipinas para sa inklusibong paglago. Ang pagpaplano ng pagpapaunlad ng bansa at programa sa pamumuhunan ay nagsasangkot ng pabago-bago at umuulit na proseso, na may pambansa, rehiyonal, at lokal na pamahalaan na sumusuporta sa mga priyoridad sa pagpapaunlad ng bawat isa. Ang pambansang pamahalaan ay nagtatakda ng mga patakaran at macroeconomic na mga target, na isinasaalang-alang ang iba’t ibang mga isyu sa pagpapaunlad.

Ang Lungsod ng Mandaluyong ay ang pinakamaliit na lungsod sa Metro Manila. Ito ay sumasaklaw lamang ng 12 kilometro kuwadrado at may populasyon na mahigit 278,000. Ang pampublikong pamilihan ay nasa gitna ng lungsod sa isang lugar na 7,500 metro kuwadrado sa kahabaan ng Kalentong Road, isang pangunahing ruta ng transit. Noong 1991, ang pamilihan ay nawasak ng sunog, higit sa lahat dahil ang karamihan sa istraktura ay gawa sa kahoy. Bilang pansamantalang solusyon, pinahintulutan ng pamahalaan ang mga lumikas na humigit-kumulang 500 nagtitinda na maglagay ng mga stall sa mga kalsada at bangketa ng lugar. Ang kaayusang ito ay mabilis na napatunayang hindi praktikal, na humahantong sa pagsisikip ng trapiko at mga problema sa sanitasyon.

Ang muling pagtatayo ng pampublikong pamilihan ay naging isang mataas na priyoridad para sa pamahalaang lungsod ngunit ang pagpopondo sa proyekto ay lampas sa mga kakayahan nito. Ang mga lokal na rate ng interes ay mataas, na may average na humigit-kumulang 18% taun-taon, at hindi handa ang lungsod na tanggapin ang karagdagang utang na kinakailangan para sa pagtatayo. Nababahala din ang pamahalaang lungsod na ang mataas na singil sa mga may-ari ng stall ay magreresulta sa pagtaas ng gastos para sa kanilang mga mamimili, na marami sa kanila ay mga residenteng mas mababa ang kita.

Diskarte

Upang matugunan ang isyung ito, nagpasya ang pamahalaang lungsod na bumuo ng bagong pampublikong pamilihan, na nagbibigay sa mga nagtitinda ng tamang lugar para magsagawa ng kanilang negosyo at linisin ang mga bangketa para sa mga commuter. Isang pitong palapag na komersyal na sentro, na pinangalanang The Marketplace (Ang Lugar ng Pamilihan), ay dinisenyo upang isama ang isang pampublikong pamilihan, mga tindahan sa harap ng kalye, isang paradahang garahe, komersyal na tindahan, department store, bowling alley, at movie theatre.

Noong 1991, ang pamahalaang lungsod ng Mandaluyong ay pumasok sa isang kontrata ng PPP upang paunlarin ang pamilihan. Ang proyekto ay iginawad sa pamamagitan ng isang mode ng hinihinging panukala at ang nanalong bid ay nagmula sa isang kasunduan sa negosyo na nabuo para sa proyekto, ang Macro Founders and Developers Inc (MFD).

Itinayo ng pribadong developer ang pampublikong pamilihan sa ground floor ng sentro ng komersyo at ibinigay ang kontrol sa pamahalaang lungsod noong natapos na. Kalahati ng mga stall ay itinayo ng pamahalaang lungsod, habang ang kalahati ay itinayo ng mga may-ari ng stall, ayon sa kasunduan sa pagitan ng lungsod at ng Asosasyon ng mga May-ari ng Stall. Ang pamahalaang lungsod ay nagpapatakbo ng pampublikong pamilihan at nangongolekta ng mga stall fee, habang ang pagpapanatili at seguridad ay ina-outsource sa Macro Founders and Developers Inc (MFD).

Ang natitirang bahagi ng commercial complex ay binuo sa ilalim ng Magtayo-Magpatakbo-Maglipat (Build-Operate-Transfer, BOT) scheme at ang isang 40 taong konsesyon ay ipinagkaloob sa MFD para sa operasyon at pagpapanatili ng bahaging ito ng complex. Napanatili ng pamahalaan ang pagmamay-ari ng lupa ngunit hindi nangangailangan ng mga pagbabayad sa pag-upa mula sa MFD. Wala rin itong bahagi sa alinmang kita na nabuo ng commercial complex, na ginagamit ng MFD para mabawi ang namuhunan nitong kapital at masakop ang mga gastos sa pagpapatakbo nito. Pagkatapos ng 40 taon, ililipat ng MFD ang operasyon at pagpapanatili ng commercial complex pabalik sa pamahalaang lungsod.

Ang halaga ng proyekto ay unang nagkakahalaga ng US$ 6 namilyon, at ang istruktura ng pagpopondo ay ang mga sumusunod:

• 50% ng gastos sa proyekto ay pinondohan ng utang. Ang Asian Financing and Investment Corporation, isang subsidiary ng Asian Development Bank, ay nagbigay ng 10 taon na loan sa mga concessional rate para sa proyekto.
• Ang natitira ay pinondohan ng mga kontribusyon ng pagpapantay mula sa MFD at mga advance mula sa mga tindahan at mga institusyong pangkawanggawa. Ang kontribusyon ng pagpapantay mula sa MFD ay 25% ng halaga ng proyekto, at 25% ng halaga ng proyekto ay nagmula sa mga advance na binayaran ng mga tindahan at mga kontribusyon sa kawanggawa.

Ang halaga ng panghuling proyekto ay US$ 9 na milyon ngunit dahil ito ay may mataas na potensyal na pangkomersiyo, kinuha ng MFD ang lahat ng panganib sa pagtatayo at hinigop ang pagtaas na ito sa pamamagitan ng paggawa ng incremental equity infusion.

Mga Resulta

Ang proyekto ay itinuturing na isang tagumpay, na bumubuo ng sapat na kita para sa pribadong developer upang makamit ang isang makatuwirang tubo sa pamumuhunan. Ang Pamahalaang Lungsod ng Mandaluyong ay nakinabang din, na nakakuha ng kita mula sa pagpapatakbo ng wet public market gayundin sa mga buwis sa negosyo, mga lisensya, at mga bayarin na binayaran ng mga nangungupahan ng commercial complex.

Ang pagtatayo ng isang bagong pampublikong pamilihan at shopping mall ay iniulat na lumikha ng humigit-kumulang 600 pangmatagalang trabaho at napabuti ang paligid sa pamamagitan ng pagpapagaan ng pagbaha sa pamamagitan ng pagkakabit ng box culvert (imburnal). Dahil sa tagumpay nito, ginagamit na ngayon ang proyektong ito bilang isang modelo para sa PPP sa buong Pilipinas.