การรวมแปลงที่ดิน

การรวมแปลงที่ดินหรือการจัดรูปที่ดินเป็นการดำเนินการนำแปลงที่ดินที่มีเจ้าของแยกกันมารวมเป็นผืนเดียวเพื่อนำมาพัฒนาร่วมกัน โดยเจ้าของที่ดินจะโอนที่ดินส่วนหนึ่งของตนให้ใช้เป็นสาธารณประโยชน์เพื่อให้ที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นและช่วยค่าใช้จ่ายในการพัฒนา

คำอธิบาย

การรวมแปลงที่ดินหรือการจัดรูปที่ดินเป็นการดำเนินการนำแปลงที่ดินที่มีเจ้าของแยกกันมารวมเป็นผืนเดียวเพื่อนำมาพัฒนาร่วมกัน โดยเจ้าของที่ดินจะโอนที่ดินส่วนหนึ่งของตนให้ใช้เป็นสาธารณประโยชน์เพื่อให้ที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นและช่วยค่าใช้จ่ายในการพัฒนา โดยมักจะเกิดขึ้นร่วมกับการเปลี่ยนแปลงการแบ่งเขตหรือกฎระเบียบเกี่ยวกับความหนาแน่นที่มีการผ่อนผันเพื่อให้ที่ดินซึ่งพัฒนาใหม่นั้นมีมูลค่ามากขึ้น เจ้าของที่ดินมอบส่วนแบ่งจากแปลงของตนเพื่อใช้ในโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะ เช่น ถนนสาธารณะ สาธารณูปโภค และสวนสาธารณะ ในทางกลับกัน ทางเจ้าของที่ดินจะได้รับคืนที่ดินขนาดแปลงเล็กลงซึ่งมีมูลค่าสูงขึ้นเนื่องจากการปรับปรุงที่ทำไปแล้ว การรวมแปลงที่ดินสามารถเริ่มทำได้โดยรัฐบาลท้องถิ่นหรือเจ้าของที่ดินเอกชน

ภาวะที่เอื้ออำนวยและข้อควรพิจารณาหลัก

  • กรอบด้านกฎหมายที่ชัดเจนสำหรับการรวมแปลงที่ดิน ความสำคัญของการออกกฎหมายพิเศษเพื่อการรวมแปลงที่ดินไม่เพียงแต่กำหนดกฎระเบียบเท่านั้น แต่ยังทำหน้าที่เป็นกลไกสำหรับความร่วมมือระหว่างรัฐบาลและเจ้าของที่ดินซึ่งนับเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง กรอบการทำงานนั้นควรระบุสถานการณ์ที่สามารถดำเนินการรวมแปลงที่ดินได้ อำนาจที่มอบไว้ให้หน่วยงานท้องถิ่นเพื่อการตัดสินใจเกี่ยวกับการรวมแปลงที่ดิน สิทธิ และภาระผูกพันของเจ้าของที่มีส่วนร่วมในแผนการรวมแปลงที่ดิน และการปฏิบัติต่อกลุ่มที่ต่อต้านแผนการรวมแปลงที่ดิน
  • กลไกที่จัดตั้งไว้เพื่อเก็บเกี่ยวมูลค่าจากการรวมแปลงที่ดิน แนวทางหรือกลไกที่ชัดเจนซึ่งควบคุมวิธีการคำนวณผลกำไรที่ได้จากการรวมแปลงที่ดินและการกระจายที่ดินอีกครั้ง ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการลด ข้อพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินและนักพัฒนา (รวมถึงหน่วยงานภาครัฐ) โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องมีการระบุไว้อย่างชัดเจนถึงรูปแบบการเก็บเกี่ยวมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของที่ดินอันเนื่องมาจากการขยายตัวของเมืองหรือการพัฒนา
  • กลไกการจัดการข้อพิพาทหรือข้อร้องทุกข์ที่ชัดเจน ต้องมีการสร้างกลไกการจัดการข้อร้องทุกข์ที่เชื่อถือได้และใช้ได้จริงซึ่งระบุวิธีการที่ชัดเจนสำหรับเจ้าของที่ดินในการร้องเรียนและคัดค้านโครงการ ตัวอย่างเช่น ในประเทศญี่ปุ่น การดำเนินการนี้เป็นไปตามขั้นตอนภายใต้กฎหมายเดี่ยว ชื่อว่า กฎหมายการสืบสวนข้อร้องเรียนฝ่ายปกครอง (Administrative Complaint Investigation Law) ซึ่งรวมถึงขั้นตอนการร้องเรียนและการอุทธรณ์ ในประเทศเยอรมนี เจ้าของที่ดินสามารถแจ้งข้อกังวลหรือข้อร้องเรียนต่อหน่วยงานผู้ดูแลโครงการ และหากไม่พอใจการตัดสินใจของหน่วยงานก็สามารถเข้าสู่ศาลพิเศษของกฎหมายว่าด้วยการแก้ไขข้อร้องทุกข์
  • กฎการแบ่งเขตที่ดินที่เคร่งครัดมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการหลีกเลี่ยงไม่ให้มีการใช้ที่ดินไม่เหมาะสม ต้องมีการกำหนดกฎการแบ่งเขตที่ดินอย่างชัดเจนและบังคับใช้อย่างเข้มงวด เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้มีการรวมแปลงที่ดินของนักพัฒนาเอกชนสำหรับการพัฒนาที่จะมีผลกระทบเชิงลบต่อสภาพแวดล้อม

ความท้าทายที่อาจเกิดขึ้น

  • การขาดประสบการณ์ของเจ้าหน้าที่รัฐ เจ้าหน้าที่รัฐอาจมีประสบการณ์จำกัดในการร่างกฎหมายการรวมแปลงที่ดินที่แข็งแกร่งและการนำแผนงานดังกล่าวไปใช้การนำแผนการรวมแปลงที่ดินไปใช้ให้ประสบความสำเร็จต้องมีความเข้าใจอย่างถ่องแท้ถึงกฎระเบียบการใช้ที่ดิน นโยบายการลงทุน กรอบด้านกฎหมายที่เอื้ออำนวย โครงสร้างการคลังและการบริหารภาครัฐ ตลอดจนสถานการณ์ในท้องถิ่นและขนบธรรมเนียมที่ฝังรากลึกยาวนานเกี่ยวกับสิทธิในที่ดิน
  • ไม่ครอบคลุมค่าใช้จ่ายของโครงสร้างพื้นฐาน วิธีการรวมแปลงที่ดินครอบคลุมต้นทุนค่าที่ดินแต่ไม่รวมถึงค่าใช้จ่ายการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน ก่อนการดำเนินงานจริง จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องหาทรัพยากรทางการเงินที่เพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ การดำเนินการ และการก่อสร้าง และอาจจำเป็นต้องมีทรัพยากรทางเลือกของการจัดหาเงินทุน
  • ความยากลำบากในการตกลงซื้อจากเจ้าของที่ดินอาจทำให้การพัฒนาล่าช้า เจ้าของที่ดินอาจไม่มั่นใจในผลประโยชน์ของการพัฒนาและสามารถคัดค้านการใช้สิทธิการรวมแปลงที่ดิน ทำให้เกิดข้อพิพาทที่ยืดเยื้อซึ่งอาจต้องใช้ทรัพยากรและทำให้การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานหยุดชะงัก

ประโยชน์ที่อาจได้รับ

  • อาจเป็นวิธีได้ที่ดินมาด้วยราคาไม่สูงมากนัก หากมีการดำเนินการดี การรวมแปลงที่ดินจะทำให้ได้ที่ดินทำเลดีมาพัฒนาด้วยวิธีการที่ไม่ต้องจ่ายราคาแพงมากนักโดยที่รัฐบาลไม่ต้องเจรจาต่อรองเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดิน ซึ่งอาจมีค่าใช้จ่ายสูงและถูกยกเลิกได้หากเจ้าของที่ดินเดิมไม่เห็นด้วยเรื่องราคาหรือไม่อยากย้ายออกจากที่ดิน
  • การย้ายชุมชนที่มีอยู่เดิมอาจทำเพียงจำกัด การรวมแปลงที่ดินอาจช่วยในการปรับปรุงที่ดินได้โดยไม่ต้องย้ายชุมชนที่มีอยู่เดิมออกโดยสิ้นเชิง เนื่องจากที่ดินจะถูกคืนกลับไปยังเจ้าของที่ดินปัจจุบัน
  • ผู้มีส่วนได้เสียจะมีส่วนในการออกค่าใช้จ่ายและรับผลประโยชน์ร่วมกัน รัฐบาล สาธารณชน และเจ้าของที่ดิน จะมีส่วนร่วมกันในการออกค่าใช้จ่ายและรับผลประโยชน์ของการพัฒนาเนื่องจากรัฐบาลไม่จำเป็นต้องซื้อที่ดินนั้น

แหล่งข้อมูล/ข้อมูลเพิ่มเติม

Case Study

Scroll to Top