Alat dan jumlah pembiayaan

Kontrak Perkongsian Awam-Persendirian (Public-private partnership (PPP)) untuk membangunkan pasaran awam. Projek dinilai kira-kira US$ 6 juta (berdasarkan ₱300 juta pada April 2020) telah diberikan melalui proses meminta kertas cadangan.

Latar belakang

Sejak 30 tahun lalu, perkongsian awam-persendirian (public-private partnerships (PPP)) penting dalam strategi Filipina untuk pertumbuhan terangkum. Perancangan pembangunan dan program pelaburan negara ini melibatkan proses yang dinamik dan berulang, dengan kerajaan kebangsaan, wilayah dan tempatan menyokong keutamaan pembangunan satu sama lain. Kerajaan kebangsaan menetapkan polisi dan sasaran makroekonomi, mengambil kira pelbagai isu pembangunan.

Bandar Mandaluyong ialah bandar terkecil di Metro Manila. Bandar ini meliputi hanya 12 kilometer persegi dan mempunyai populasi melebihi 278,000 orang. Sebuah pasar awam terletak di pusat bandar ini dalam kawasan seluas 7,500 meter persegi sepanjang Jalan Kalentong, sebuah jalan transit utama. Pada tahun 1991, pasar itu musnah kerana kebakaran, sebab utama adalah kerana kebanyakan struktur itu diperbuat daripada kayu. Sebagai penyelesaian sementara waktu, kerajaan telah membenarkan kira-kira 500 orang penjual yang tersesar untuk membuka gerai sepanjang jalan dan laluan jalan kaki kawasan itu. Aturan ini ternyata tidak praktikal dengan pantas, membawa kepada kesesakan lalu lintas dan masalah sanitasi.

Pembangunan semula pasar awam itu menjadi keutamaan tinggi kerajaan bandar tetapi mereka tidak mampu untuk membiayai projek ini. Kadar faedah tempatan adalah tinggi, 18% secara purata setiap tahun, dan bandar itu tidak bersedia untuk menanggung hutang tambahan yang diperlukan untuk pembinaan itu. Kerajaan bandar juga bimbang tentang bayaran yang tinggi kepada pemilik gerai akan menyebabkan kenaikan kos kepada pelanggan mereka, kebanyakannya ialah penduduk berpendapatan rendah.

Pendekatan

Untuk menangani isu ini, kerajaan bandar membuat keputusan untuk membangunkan pasar awam baharu, menyediakan penjual tempat yang sepatutnya untuk menjalankan perniagaan mereka dan mengosongkan laluan pejalan kaki untuk pengulang-alik. Sebuah pusat komersial tujuh tingkat yang dinamakan The Marketplace telah direka bentuk untuk merangkumi pasar awam, kedai-kedai menghadap jalan, garaj meletak kereta, kedai komersial, kedai serbaneka, lorong boling, dan panggung wayang.

Pada tahun 1991, kerajaan bandar Mandaluyong menyertai sebuah kontrak PPP untuk membangunkan pasar tersebut. Projek ini diberikan melalui mod meminta kertas cadangan dan pembidaan yang menang adalah daripada sebuah konsortium perniagaan yang dibentuk untuk projek itu, Macro Founders and Developers Inc (MFD).

Pembangun swasta telah membina pasar awam di tingkat bawah pusat komersial itu dan diberikan kawalan kepada kerajaan bandar apabila siap. Separuh daripada gerai telah dibina oleh kerajaan bandar, sementara separuh lagi dibina oleh pemilik gerai, mengikut perjanjian antara bandar itu dengan Persatuan Pemilik Gerai. Kerajaan bandar mengendalikan pasar awam dan mengumpul bayaran gerai, sementara tanggungjawab penyelenggaraan dan keselamatan telah diberikan kepada Macro Founders and Developers Inc (MFD) sebagai khidmat luar.

Kompleks komersial selebihnya telah dibangunkan di bawah skim Bina-Kendali-Pindah (Build-Operate-Transfer (BOT)) dan konsesi 40 tahun telah diberikan kepada MFD untuk pengendalian dan penyelenggaraan untuk bahagian kompleks ini. Kerajaan mengekalkan pemilikan tanah itu tetapi tidak mengenakan bayaran sewa ke atas MFD. Ia juga tidak mempunyai syer dalam sebarang hasil yang dijana oleh kompleks komersial itu, yang MFD gunakan untuk mendapatkan balik modal yang telah dilaburkan dan meliputi kos operasinya. Selepas 40 tahun, MFD akan memindahkan operasi dan penyelenggaraan kompleks komersial kembali kepada kerajaan bandar.

Pada awalnya, kos projek adalah sebanyak US$ 6 juta, dan struktur pembiayaan adalah seperti yang berikut:

• 50% kos projek dibiayai oleh hutang. Perbadanan Pendanaan dan Pelaburan Asia, subsidiari kepada Bank Pembangunan Asia, menyediakan pinjaman 10 tahun pada kadar konsesi untuk projek ini.
• Selebihnya dibiayai oleh sumbangan ekuiti daripada MFD dan pendahuluan daripada kedai dan institusi amal. Sumbangan ekuiti daripada MFD adalah 25% daripada kos projek dan 25% daripada kos projek datang daripada pendahuluan yang dibayar oleh kedai dan sumbangan amal.

Kos projek terakhir adalah US$ 9 juta tetapi kerana ia mempunyai potensi komersial yang tinggi, MFD menanggung semua risiko pembinaan dan menyerap kenaikan ini dengan membuat penerapan ekuiti bertambah.

Hasil

Projek ini dianggap berjaya, menjana hasil yang mencukupi untuk pembangun swasta mendapat pulangan pelaburan yang memuaskan. Kerajaan Bandar Mandaluyong juga telah mendapat manfaat, menerima hasil daripada operasi pasar awam basah serta daripada cukai perniagaan, lesen dan bayaran yang dibayar oleh penyewaan kompleks komersial.

Pembinaan pasar awam yang baharu dan pusat membeli-belah dilaporkan telah mewujudkan kira-kira 600 kerja jangka masa panjang dan memperbaiki kawasan sekitarnya dengan mengurangkan banjir melalui pemasangan pembetung kotak. Disebabkan oleh kejayaannya, kini projek ini digunakan sebagai model untuk PPP di seluruh Filipina.